Se l’inquilino non paga i canoni di locazione, il padrone di casa deve versare l’IVA? La Corte di Cassazione con la sentenza del 23 ottobre 2015, n.21621 ha statuito che in caso di morosità dell’inquilino, il locatore non ha l’obbligo di emettere fattura e di versare l’Iva: egli è tuttavia tenuto a pagare le imposte dirette sino a quando non interviene l’ordinanza di convalida di sfratto. I giudici di legittimità nel tracciare le differenze fra il regime delle imposte dirette (Irpef) e indirette (Iva) sono giunti alla conclusione che le locazioni sono da considerarsi vere e proprie prestazioni di servizi, per cui il momento in cui scatta l’imposta coincide con l’incasso effettivo del corrispettivo. Perciò, in caso di morosità del conduttore, il locatore non deve emettere fattura, né quindi sarà tenuto a pagare l’IVA.

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La massima delle Corte di Cassazione: La Corte di Cassazione con la sentenza del 23 ottobre 2015, n. 21621 ha statuito che per le locazioni, ai fini IVA, rileva l’incasso del corrispettivo e, pertanto, in caso di morosità del conduttore, la società locatrice non è tenuta a emettere fattura.

Ai fini dell’imposizione diretta, invece i canoni vanno dichiarati anche quando non percepiti ed essi non concorrono alla formazione del reddito d’impresa solamente nel caso in cui si proceda alla risoluzione del contratto e/o convalida di sfratto.

 

Il caso sottoposto all’attenzione della Corte: Gli ermellini hanno parzialmente accolto il ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate nell’ambito di una controversia instaurata da una società che non ha percepito i canoni relativi a un locale commerciale.

La CTR, non facendo distinzione tra imposizione diretta e indiretta, ha ritenuto che la società dovesse dichiarare i canoni solamente al momento del pagamento, mentre per l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate la società avrebbe dovuto fatturare i canoni maturati a carico dell’inquilino, perché, nelle locazioni commerciali, i locatori sono soggetti a imposizione fiscale secondo il sistema normale del reddito ordinario medio, con conseguente obbligo di dichiarazione e fatturazione.

Ai fini dell'imposizione diretta, invece, per le locazioni d'immobili commerciali, il legislatore tributario ha previsto la regola generale di cui all'art.  26 del TUIR secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione.

Sicchè in questo caso, vige il principio secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione.

Pertanto, anche nel caso di affitto, nella annuale dichiarazione dei redditi il padrone di casa dovrà denunciare pure i canoni non riscossi, se il contratto è ancora in vita e non è stato materialmente risolto (da una sentenza del giudice o da una clausola risolutiva espressa).

Dunque, il relativo canone va dichiarato, anche se non percepito, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo.

Il locatore infatti può avvalersi di tutti i rimedi apprestati dall'ordinamento per conseguire la risoluzione della locazione in modo da riportare sollecitamente la tassazione dell'imponibile sotto la normale regola del reddito fondiario secondo rendita catastale.

Con la risoluzione del contratto e/o la convalida di sfratto, la locazione cessa e i canoni non possono più concorrere alla formazione del reddito d'impresa.

Inoltre, con riferimento ai redditi di società, i canoni maturati per competenza possono essere dedotti come perdite su crediti se sia dimostrata la certezza della perdita, non essendo a tal fine sufficiente il semplice sfratto o l’accertamento giudiziale della morosità del conduttore.

 

Le motivazioni della Corte di Cassazione: La Suprema Corte dopo aver tracciato una netta linea di confine fra imposte dirette (Irpef) e indirette (Iva) ha cassato la sentenza della CTR limitatamente alle imposte dirette enunciando il seguente principio di diritto: “Per le locazioni, vere e proprie prestazioni di servizi nell'imposizione indiretta, il momento impositivo coincide con l'incasso del corrispettivo.

Perciò, in caso di morosità del conduttore, il locatore non è tenuto a emettere fattura”.

Diverso è il discorso per le imposte dirette: in questo caso, tanto nelle locazioni a uso abitativo, quanto in quelle a uso commerciale, vige il principio opposto, secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione.

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