Acquisto casa: quali controlli tecnico-giuridici effettuare? Prima di avviare l’iter di acquisto di una casa è necessario conoscere bene cosa si sta per comprare a da chi si compra. Occorre quindi effettuare delle verifiche, perché se è vero che il notaio nel caso vi fossero irregolarità insanabili, bloccherebbe la compravendita , è molto meglio arrivare al rogito senza sorprese anche perché riavere indietro i soldi anticipati può essere non agevole. In questo articolo vi illustriamo alcuni dei controlli documentali che è necessario effettuare anche attraverso l’aiuto di un agenzia immobiliare, che riguardano la verifica delle varie certificazioni che la casa dovrebbe avere, i controlli ipo-catastali, la situazione all’interno del condominio dello stabile in cui si vuole acquistare l’immobile. Tutto ciò per non incorrere dopo in spiacevoli disguidi che rallenterebbero o bloccherebbero l’acquisto.

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Nell’articolo precedente "ACQUISTO PRIMA CASA: cosa considerare? A cosa stare attenti? Consigli per un buon acquisto" vi abbiamo illustrato alcuni controlli che è necessario effettuare e che non richiedono particolari competenze, ma solo un po’ di attenzione.

Bisogna poi passare alla verifica delle carte.

Si tratta di una serie di documenti di cui un’agenzia seria dovrebbe già disporre se la compravendita è gestita da un mediatore; ma anche se la trattativa avviene con un privato sono informazioni che quest’ultimo deve dare; le più importanti si possono anche trovare incaricando professionisti come investigatori.

 

Ecco i documenti che bisognerebbe avere:

• Una piantina aggiornata reale dell’appartamento, che serve per tre scopi:

- valutare le misure utili e la congruità del prezzo a metro quadro calpestabile,

- progettare le scelte di arredo,

- ridurre i tempi del rogito, perchè il notaio non può stipulare il contratto di vendita se non è verificabile la rispondenza fra reale situazione dell’immobile e la sua situazione catastale;

 

• La conformità degli impianti a legge: cioè l’impianto elettrico deve avere la messa a terra e il salvavita.

Occorre inoltre verificare nel caso in cui vi siano apparecchi a gas, che vi siano i fori di areazione.

Molta attenzione anche al riscaldamento se è completamente autonomo: è assolutamente necessario che il venditore possegga la certificazione sulle revisioni obbligatorie della caldaia.

 

• La certificazione energetica: è un documento importante anche perché fa capire quando si spenderà per il riscaldamento e l’eventuale condizionamento della casa.

 

• La titolarità dell’immobile: serve una copia del documento con cui il venditore è entrato in possesso dell’appartamento.

A vendere devono essere il titolare o comunque chi detiene tutti i titoli di possesso o di uso dell’immobile e non solo una parte.

Ancora più attenzione se il possesso deriva da una donazione fra vivi.

 

• La situazione ipotecaria: l’agenzia scrupolosa dovrebbe fornire le visure in cui si attesta che l’immobile è libero da vincoli (mutui, pignoramenti).

La verifica si fa prima di effettuare il rogito, prima del compromesso se lo redige il professionista.

 

Un controllo da farsi è anche quello sulla situazione del condominio. Le verifiche devono riguardare:

• La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali, attraverso il consuntivo dell’esercizio precedente e il preventivo di quello in corso con le ricevute di pagamento effettuate.

Attenzione quindi a debiti perché il nuovo proprietario è tenuto a pagare le spese arretrate dell’esercizio condominiale nel corso del quale è stato effettuato l’acquisto.

• L’esistenza di cause in corso, desumibili dai verbali delle ultime assemblee: se il compratore non intende partecipare alla causa già avviata, deve inviare entro 30 giorni dal rogito all’amministratore una lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, con la quale dichiara di dissentire dalla lite.

Nel compromesso è meglio una clausola che regoli questa eventualità.

• Decisioni assembleari su lavori di manutenzione straordinaria, desumibili anch’essi dai verbali assembleari.

• Disposizioni del regolamento condominiale.

 

E’ una precauzione molto importante perchè quando si compra una casa sene accetta anche implicitamente il regolamento.

Bisogna farsi chiarire se si tratta di norme di tipo contrattuale o assembleare: nel primo caso le norme si possono modificare solo all’unanimità dei condomini, nel secondo è possibile la modifica a semplice maggioranza.

I regolamenti assembleari non possono ledere i diritti dei condomini nelle singole proprietà quelli contrattuali si.

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